Es, en pocas palabras, cuánto te devuelve al año el dinero que metes en un piso, comparado con lo que te costó. Se calcula de dos formas:
- Rentabilidad bruta: el alquiler anual dividido entre el precio de compra.
- Rentabilidad neta: lo mismo, pero restando antes los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento).
La bruta te da una idea rápida. La neta es la que de verdad importa, porque es la que se parece a lo que realmente vas a ganar.
¿Qué se considera una buena rentabilidad hoy?
Para hacerte una idea de si un número es bueno o flojo, hace falta compararlo con algo. Estas son las referencias que yo uso:
- Depósito bancario: en torno al 2% anual, prácticamente sin riesgo.
- Vivienda media en España: alrededor del 6,7% de rentabilidad bruta, según el último informe de Idealista.
- Bolsa (fondos indexados tipo S&P 500): históricamente entre el 8% y el 10% anual, con más volatilidad.
Si una vivienda te da menos que un depósito, ese número por sí solo no compensa el riesgo y el trabajo de tener un inquilino. Si supera la media nacional, empieza a ser interesante estudiarla más a fondo.
La cuenta, con un ejemplo real
Imagina un piso de 150.000€ que podrías alquilar por 700€ al mes, con unos gastos anuales de 1.400€ (IBI, comunidad, seguro):
- Alquiler anual: 700 × 12 = 8.400€
- Rentabilidad bruta: 8.400 / 150.000 = 5,6%
- Rentabilidad neta: (8.400 − 1.400) / 150.000 = 4,7%
En este caso, la rentabilidad neta queda por debajo de la media nacional (6,7%) y por debajo de la bolsa, aunque sigue superando un depósito. No es un mal número, pero tampoco es el mejor uso posible de ese dinero si lo comparamos con otras opciones.
Prueba tú mismo con la calculadora
Para no tener que hacer esta cuenta a mano cada vez, hice una calculadora que compara al instante tu vivienda con el depósito, la media nacional y la bolsa. Cambia el precio, el alquiler y los gastos, y mira dónde cae tu caso: